Бозор муносабатлари шароитида моддий-молиявий, иқтисодий,савдо соҳаларига оид барча фуқаровий масалалар қатори уй-жойларни олиш-сотиш ҳаракатлари ҳам қонун асосида ҳал қилинади. Ўзбекистон мустақиллиги йилларида мамлакатда алоҳида уй-жой бозори вужудга келди. Унинг қонуний асослари яратилди.Уй-жойларнинг олди-сотти шартномаси эса фуқаролик ҳуқуқи доирасида ҳам, уй-жой ҳуқуқи қонунчилигида ҳам олдингги ўринга чиқди.Уй-жой, кўчмас мулкка оид ҳуқуқий-фуқаровий муносабатларда бу масалага алоҳида аҳамият берилаётгани сабабини ҳам ушбу омилларда кўрамиз. Бу каби омилларни билиш, талаб ва таклифларга амал қилиш мазкур масалага оид шартнома ва бошқа ҳуқуқий муносбатларнинг умрибоқийлиги, пухта-пишиқлиги, эҳтимол тутилган низо ва зиддиятли ҳолатларнинг эса олди олинишига хизмат қилади.
Уй-жой олди-сотди шартномасининг ҳуқуқий жиҳатдан тартибга солиниши масаланинг иқтисодий ва ижтимоий аҳамияти ошиб бораётганлиги билан ҳам изоҳланади. Бундай битимлар инсоннинг энг муҳим ҳисобланган ва конституциявий жиҳатдан мустаҳкамланган ҳам мулкий, ҳам уй жой ҳуқуқини амалга ошириш ва уни кафолатлашни назарда тутади. Ушбу ҳуқуқ мамлакатимиз Конституциясидан ташқари нуфузли ҳалқаро ҳужжат Инсон ҳуқуқлари Умумжаҳон декларациясида ўз аксини топганлиги билан янада муҳим ва аҳамиятлидир.
Юртимиз мустақиллиги шарофатидан фуқароларнинг уй-жой ва кўчмас мулкка нисбатан жорий этилган хусусий мулк ҳуқуқи нафақат ушбу масала, балки, янгиланган жамиятнинг пировард мақсади мулкий муносабатларнинг ҳам муваффақиятли ечимини таъминлади. Янгиланган қонунчилигимиз талабларига кўра уй-жойларга нисбатан муқаддам мавжуд бўлган турли чеклашлар олиб ташланди. Ўзбекистон Республикаси “Фуқаролик кодекси”да кўзда тутилган олди-сотди шартномалари эса босқичма-босқич такомиллаша борди. Ҳозирги қонунчилигимиз мазкур масаланинг барча жиҳатларини қамраб олган ва томонларнинг манфаатлари, ҳуқуқ, бурч ва мажбуриятларини ўзида тўла мужассамлаштирган, десак муболаға бўлмайди.
Маълумки, бозор иқтисодиёти шароитида кўчмас мулк, жумладан, уй-жойларнинг фуқаролик муомаласига киритилиши, олди-сотди шартномаларини ҳуқуқий жиҳатдан тартибга солиш, тарафларнинг бу борадаги ҳуқуқ ва манфаатларини таъминлаш, инсофли эгалловчиларни ҳуқуқий туркумлаш, мақомини белгилаш билан боғлиқ тадбирлар алоҳида муҳим аҳамият касб этади. Қонун (Республика “Фуқаролик кодекси386-модда”) га кўра
“Олди-сотди шартномаси бўйича бир тараф (сотувчи) товарни бошқа тараф (сотиб олувчи)га мулк қилиб топшириш мажбуриятини, сотиб олувчи эса бу товарни қабул қилиш ва унинг учун белгиланган пул суммаси (баҳоси)ни тўлаш мажбуриятини олади.” Ҳуқуқий муносабатлар таркибини ташкил этувчи олди-сотди турлари, чунончи ашёлар, буюмлар, истеъмол моллари, авторанспорт воситалари ва бошқалар орасида кўчмас мулкка оид шартномалар алоҳида ўрин ҳамда ўзига хос хусусиятга эга. Кодекснинг 479-моддасида уқдирилишича, “
Кўчмас мулкнинг олди-сотди шартномасига (кўчмас мулкни сотиш шартномасига) биноан сотувчи ер участкаси, бино, иншоот, квартира ёки бошқа кўчмас мулкни сотиб олувчига мулк қилиб топширишни ўз зиммасига олади.”
Уй-жой биноларини сотиш хусусиятлари ҳам кодексда ўзининг хос ифодасини топган ва унда белгиланган ҳуқуқий меъёрлар бу борадаги баҳс-мунозараларга ўрин қолдирмайди. Кодекеснинг 488-моддасида белгиланишича, “Сотувчи сотиб олганидан кейин қонунга мувофиқ уй-жой биносидан фойдаланиш ҳуқуқини ўзида сақлаб қоладиган шахслар яшаб турган уй, квартира, уйнинг ёки квартиранинг бир қисмини сотиш шартномасининг муҳим шарти бу шахсларнинг рўйхатини сотилаётган уй-жой биносидан фойдаланиш ҳуқуқлари кўрсатилган ҳолда тузишдан иборатдир.
Уйни, квартирани, уйнинг ёки квартиранинг бир қисмини сотиш шартномаси нотариал тартибда тасдиқланиши ва давлат рўйхатидан ўтказилиши лозим.
Шуни ҳам алоҳида эътироф этиш зарурки, бино, иншоот, якка тартибдаги уй-жойлар ёки кўчмас мулкнинг бошқа воситалари жойлашган ер майдонларига оид масалалар фуқаролар орасида муаян баҳс-мунозараларга сабаб бўлиб келаяпти. Ҳамиша эътибор доирасида бўлиб келаётган мазкур мунозарали масаланинг жавоби кодекснинг сотилган обьектларга бўлган ҳуқуқни ифодаловчи 482-моддасида аниқ-равшан баён этилган. Унга кўра “Бино, иншоот ёки бошқа кўчмас мулкни сотиш шартномасига биноан сотиб олувчига бундай кўчмас мулкка эгалик ҳуқуқини топшириш билан бир вақтда ушбу кўчмас мулк жойлашган ва ундан фойдаланиш учун зарур бўлган ер участкасининг муайян қисмига бўлган ҳуқуқлар ҳам топширилади.
Сотувчи сотилаётган кўчмас мулк жойлашган ер участкасининг мулкдори бўлган тақдирда сотиб олувчига ер участкасининг тегишли қисмига мулк ҳуқуқи ёки ижара ҳуқуқи ёхуд кўчмас мулкни сотиш шартномасида назарда тутилган бошқа ҳуқуқ берилади.
Агар шартномада кўчмас мулкни сотиб олувчига топшириладиган тегишли ер участкасига бўлган ҳуқуқ белгиланган бўлмаса, сотиб олувчига ер участкасининг кўчмас мулк жойлашган ва бу кўчмас мулкдан фойдаланиш учун зарур бўлган муайян қисмига мулк ҳуқуқи ўтади.
Сотувчига мулк ҳуқуқи асосида қарашли бўлмаган ер участкасида жойлашган кўчмас мулкни, агар бундай участкадан фойдаланишнинг қонун ёки шартномада белгиланган шартларига зид бўлмаса, ана шу ер участкаси мулкдорининг розилигисиз сотишга йўл қўйилади. Бундай кўчмас мулк сотилганида сотиб олувчи кўчмас мулкни сотаётган шахс ер участкасининг тегишли қисмидан қандай шартларда фойдаланган бўлса, ўша шартларда фойдаланиш ҳуқуқини қўлга киритади.
Ҳеч шубҳа йўқки, мазкур меъёрлар демократия жараёнлари тобора чуқурлашаётган, бозор иқтисодиёти муносабатлари янада ривожланаётган ҳамда такомиллашаётган жамиятимиз талабларига тўла мос келади. Аммо, ҳаёт бир жойда тўхтаб қолмайди. У доимо олға қараб интилади. Турмуши доимо фаровонлашаётган ва тараққиётга юзланаётган жамиятнинг қонунлари ҳам ҳаракатда ва бир жойда тўхтаб ёки қотиб қолмайди. Бунинг мулкка оид қонунларимизга ҳам тўла дахли бор. Масаланинг бу жиҳатига разм солинса, кўчмас мулк ва унинг бир бўлаги ҳисобланган уй-жой бозори истиқлолимизнинг ўтган даври мобайнида муваффақиятли равишда шакллангани тўла ойдинлашади. Аммо, уқдирилганидек, равнаққа интилган жамиятнинг қонунлари ҳам ҳаракатда ва бундай ҳолатни ҳур Ўзбекистонимиз мисолида ҳам кўришимиз мумкин. Жамият тараққиётининг ҳозирги босқичини бир мунча чуқур ва синчиклаб кузатган киши қонунчилигимиз, жумладан уй-жойлар ва унинг олди-сотдисига оид қонунчилигимизни янада ривожлантириш ва такомиллаштиришнинг асосий босқич ва истиқболлари ҳали олдинда эканлигини кўради. Мазкур муносабатларни тартибга солувчи янги ва янада мукаммал ҳуқуқий меъёрларни вужудга келтириш бу соҳадаги долзарб вазифаларнинг бири, десак янгилишмаймиз. Уй-жой олди-сотдиси билан боғлиқ шартномаларга таъаллуқли бир қанча ҳуқуқий масалалар кейинги йилларда жамиятимизнинг жадал тараққиёти таъсирида ва унинг тақозосига кўра пайдо бўлгани ҳамда ўзи ечимини талаб этаётгани биз нотариал идоралар ходимларига яхши маълум. Сирасини айтганда, қонун ижодкорлиги юзасидан берилган кенг ҳуқуқ ва ваколатларимизга биноан мазкур масала юзасидан ўз таклиф ва мулоҳазаларимизни ҳам тайёрлаяпмиз.
Т.Қодиров, Хоразм вилоят адлия бошқармаси Урганч туман 3-сон ДНИ нотариуси